La mejor forma para terminar un contrato de arriendo, es de común acuerdo. O esperar que llegue a su fin. Pero esto, no siempre es posible.
Dependiendo de los motivos, te contamos como puedes terminar un contrato de arriendo de vivienda urbana, en Colombia.
Si eres propietario o arrendatario, este post te va a permitir conocer más del tema. Así podrás tener una perspectiva más amplia y tomar la decisión más conveniente.
Base legal y entidades que supervisan contrato de arriendo
Todo lo lo relacionado con contrato de arriendo, está definido desde el año 2003. Por medio de la Ley 820 de Arrendamiento de Inmuebles.
Le asigna a la Alcaldía Mayor de la ciudad de Bogotá, Distrito Capital, la responsabilidad de controlar y supervisar lo relativo al arriendo.
Participan también, la gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina. Y a nivel nacional, todas las alcaldías de los municipios del país.
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¿Qué es un contrato de arriendo?
Un contrato de arriendo es un compromiso escrito, que se lleva a cabo entre dos partes. Son el propietario o administrador de un inmueble, denominado «arrendador», y el «arrendatario».
El arrendador, se obliga a conceder el uso y disfrute de un inmueble destinado a vivienda. Y el arrendatario, a pagar un precio por ese uso y disfrute.
En el contrato de arriendo, se identifica quienes son las partes y el inmueble. Se fija el precio, quien asume el pago de los servicios y el tiempo de duración del compromiso.
En cuanto al tiempo, casi siempre es de 1 año. Se puede prorrogar si ambas partes lo deciden.
¿Cómo puedes terminar un contrato de arriendo?
Te presentamos, con base en la Ley 820 del 2003, las causas definidas para terminar un contrato de arriendo y como puedes hacerlo.
Por mutuo acuerdo
Si arrendador y arrendatario están de acuerdo, se puede terminar un contrato de arriendo en cualquier momento. El estar de acuerdo, facilita llegar a una negociación satisfactoria o conveniente para las partes.
Si eres arrendador
En la Ley, se identifican causas justas para terminar el contrato de arriendo. También se puede terminar porque así lo quieres.
Por causas justas
En el artículo 22 de la Ley, se identifican las siguientes causas justas para poner fin al contrato. Todo el contenido se refiere al arrendatario.
- No paga precio de arriendo y reajustes (según lo que esté definido en el contrato).
- No paga los servicios públicos. Y esto puede traer como consecuencia la desconexión o pérdida de los mismos. O aumento del pago de los gastos comunes asumidos por el arrendador.
- Subarriendo parcial o total del inmueble, cesión del contrato o del disfrute del inmueble, sin autorización del arrendador.
- Comportamientos que afectan la convivencia ciudadana o cometer actos delictivos. Esto debe ser comprobado ante las autoridades correspondientes.
- Llevar a cabo mejoras, cambios o ampliaciones en el inmueble, sin autorización del arrendador. O destruir el inmueble o área arrendada.
- Violación del reglamento de propiedad horizontal, si el inmueble forma parte de este régimen.
En todos estos casos, hay incumplimientos del arrendatario. Por tanto, el arrendador no tiene que pagarle ninguna indemnización por terminar el contrato de arriendo.
Por decisión
Puede que no exista ninguna de las causas anteriores. Y el arrendador decide terminar el contrato de arriendo porque así lo quiere o existen circunstancias especiales. Entonces:
- Se espera el tiempo de prórroga del contrato. Y se notifica al arrendatario a través del servicio postal autorizado. Con una anticipación no menor a 3 meses. Se paga una indemnización equivalente al precio de 3 meses de arrendamiento.
- También se puede terminar el contrato al término inicial, o de prórroga. Ante causas especiales de necesidad de restitución del inmueble. Son las siguientes:* Necesita del inmueble ocupado para su propia habitación, por un término no menor de 1 año.
* El inmueble se va a demoler, o se van a realizar obras independientes para su reparación.
* Hay que entregar el inmueble para cumplir obligaciones originadas por un contrato de compraventa.
* Porque es su voluntad. Siempre y cuando el contrato de arriendo tenga, como mínimo, 4 años. En este caso se precisa una indemnización de 1,5 meses de arrendamiento.
Igualmente, es absolutamente necesario, notificar al arrendatario. A través del servicio postal autorizado y con 3 meses de antelación.
Si eres arrendatario
Si eres arrendatario, puedes terminar el contrato de arriendo por causas justas. Y en este caso, no hay que asumir ninguna indemnización.
Por causas justas
- Suspensión de servicios públicos por falta de pago. O por mora en los pagos. El arrendatario puede pagar para restablecer el servicio y descontarlos del precio pactado a pagar por arriendo.
- Comportamiento del arrendador, debidamente comprobado, que afecta el total disfrute del inmueble por parte del arrendatario.
- Desconocimiento, por parte del arrendador, de los derechos del arrendatario.
Por decisión
Si es tu voluntad, igualmente puedes terminar el contrato de arriendo. Para esto:
- Dentro del término inicial del mismo, o durante la prórroga, envías notificación al arrendador. A través del servicio postal autorizado, con una antelación mínima de 3 meses.
Se requiere pagar 3 meses de indemnización, si se termina el contrato sin causa justa y antes de terminar el contrato de arriendo.
Conclusión
La mejor forma de terminar un contrato de arriendo, es de mutuo acuerdo entre las partes.
Arrendador y arrendatario pueden terminar un contrato de arriendo antes del tiempo. Si tienen de su lado una causa justa, no asumen ningún tipo de indemnización.
Si no hay causa justa, se puede terminar el contrato en cualquier momento. Pero para ello, es necesario avisar con 3 meses de anticipación y asumir la indemnización correspondiente.
Te hemos contado de las causas especiales para terminar un contrato de arriendo. Es deseable conversar para generar entendimiento y lograr una negociación. Que respete los derechos de ambas partes y sea lo más satisfactoria posible.
